Lo esencial, en pocos puntos
- No puede concretarse la venta de un inmueble heredado hasta que la sucesión cuente con declaratoria de herederos y orden de inscripción.
- La jurisdicción en la que tramitará la sucesión depende del último domicilio del causante (la persona fallecida).
- Para iniciar la sucesión se requiere patrocinio letrado.
- Cuando existe una pluralidad de herederos, la venta requiere el consentimiento de todos. De no alcanzarse un acuerdo, existen vías legales para resolverlo y podemos acompañarte en ese proceso.
- Las deudas que recaen sobre el inmueble (expensas, ABL, servicios) deben cancelarse antes de escriturar; no obstante, podemos ayudarte a resolverlas en el mismo acto de escritura para que no tengas que desembolsar dinero por adelantado.
¿Qué es una sucesión y por qué la necesitás para vender?
Al fallecer una persona, sus bienes no se transmiten automáticamente a nombre de sus herederos. El inmueble continúa registrado en el Registro de la Propiedad Inmueble a nombre del causante. El juicio sucesorio es el proceso judicial que reconoce formalmente quiénes son los herederos y habilita a inscribir el inmueble a nombre de los herederos.
Hasta tanto la sucesión no cuente con la declaratoria de herederos y la orden de inscripción, no puede otorgarse la escritura de venta. El escribano no puede instrumentar la operación, dado que el titular registral ya no puede comparecer.
Por eso, el primer paso para vender un inmueble heredado no es buscar comprador, sino iniciar el trámite sucesorio.
Los pasos del trámite sucesorio
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Reunir la documentación
Acta de defunción, partidas que acrediten el vínculo (nacimiento, matrimonio), título de propiedad del inmueble y datos de los herederos.
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Iniciar el juicio ante el juzgado
Con patrocinio letrado se promueve el juicio sucesorio ante el juzgado que corresponda según el último domicilio del causante.
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Declaratoria de herederos
Presentada la documentación, el juez dicta la resolución que reconoce a los herederos. Constituye el acto central del proceso, porque determina oficialmente quiénes son los herederos.
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Inscripción del inmueble
Se inscribe la declaratoria en el Registro de la Propiedad Inmueble y, recién entonces, el inmueble queda registrado a nombre de los herederos. Como alternativa, puede recurrirse al tracto abreviado: una modalidad que permite transmitir el inmueble directamente del causante al comprador final, evitando la inscripción previa a nombre de los herederos y una segunda escritura, con el consiguiente ahorro de tiempo y costos.
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Venta
Con la declaratoria de herederos, el inmueble ya puede ofrecerse en venta y conseguir comprador. Una vez que se cuenta con comprador, la inscripción se solicita mediante el sistema de tracto abreviado.
¿Cuánto tarda una sucesión en CABA?
No existe un plazo único. Como referencia general, una sucesión suele demorar entre 3 y 6 meses, aunque el plazo puede extenderse ante determinadas contingencias (por ejemplo, herederos no habidos, existencia de testamento o bienes situados en otras jurisdicciones).
Lo que sí podemos afirmar: una sucesión bien gestionada, con la documentación completa desde el inicio y con acuerdo entre los herederos, avanza considerablemente más rápido que una que comienza con documentación incompleta. La mayor parte de las demoras son evitables.
¿Cuánto cuesta?
Los costos de una sucesión se componen, principalmente, de los honorarios del abogado, la tasa de justicia, los informes a distintos organismos y los gastos de inscripción registral. A ello se suman, al momento de vender, los gastos propios de la escrituración.
La tasa de justicia se calcula sobre la valuación fiscal del inmueble y se abona por cada inmueble al momento de solicitar la inscripción. Entre los informes a organismos, el juzgado ordena los pedidos necesarios para acreditar que el causante no otorgó testamento y que no existe otro expediente iniciado por la misma sucesión.
Y si en este momento no contás con los fondos para afrontar la tasa de justicia o los honorarios, podemos resolverlo dentro de la operación, de modo que no tengas que aportar dinero de tu bolsillo.
| Concepto | Quién lo paga | Cuándo |
|---|---|---|
| Informes a organismos | Los herederos | Etapa inicial |
| Tasa de justicia (sobre valuación fiscal) | Los herederos | Al solicitar la inscripción, por cada inmueble |
| Honorarios del abogado | Los herederos | Durante el trámite |
| Inscripción registral | Los herederos | Al final del trámite |
Inscripción registral: cuando la venta se instrumenta por tracto abreviado, los herederos afrontan los gastos de escritura correspondientes a la parte vendedora.
Situaciones frecuentes
Los herederos no se ponen de acuerdo
Cuando existe una pluralidad de herederos y no todos coinciden en vender, la vía más conveniente es el acuerdo entre las partes, por ser más ágil y económica. De no arribarse a un acuerdo, existen mecanismos legales que permiten igualmente avanzar con la venta.
La propiedad tiene deudas
Expensas atrasadas, ABL o servicios impagos: se trata de deudas que recaen sobre el inmueble. No impiden la venta, pero deben cancelarse antes de escriturar o descontarse del precio dentro de la operación.
Hay un inquilino viviendo en la propiedad
Un contrato de locación vigente no impide la venta, pero el comprador recibe el inmueble con el locatario en ocupación hasta el vencimiento del contrato. Esto suele reducir el universo de compradores interesados. En TCTP, no obstante, tomamos este tipo de operaciones.
Alguien vive en la propiedad sin ser el único heredero
Es una de las situaciones más delicadas y conviene abordarla con asesoramiento profesional, dado que combina aspectos legales y familiares.
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Analizamos tu caso sin cargo y te explicamos los pasos a seguir, sin compromiso.
¿Se puede vender antes de terminar la sucesión?
Otorgar la escritura, no. Pero sí pueden darse pasos previos, como acordar una operación sujeta a la finalización del trámite sucesorio. Es una figura que requiere asesoramiento y confianza entre las partes, ya que el comprador asume el riesgo de una eventual demora del proceso.
Nuestra recomendación: la forma más conveniente de vender un inmueble heredado es concluir la sucesión y llegar a la venta con el título en regla. Se vende con mayor rapidez, a mejor precio y con menor riesgo.
¿Y si además querés vender la propiedad?
Somos inversores y adquirimos propiedades en CABA de forma directa. Una vez resuelta la sucesión, si decidís vender, podemos formularte una oferta concreta. No es una obligación: el acompañamiento legal de la sucesión es un servicio independiente.
Ver cómo compramosPreguntas frecuentes
Sí. El juicio sucesorio es un proceso judicial y requiere representación letrada.
En la práctica sucede, pero conviene consultarlo: depende de la etapa del trámite y del acuerdo entre los herederos. Es una de las cuestiones que podemos responderte en la consulta.
Existen vías legales para resolverlo, pero primero conviene intentar un acuerdo entre las partes.
Los herederos reciben tanto los bienes como las deudas del causante. Las deudas se afrontan con los bienes que integran la masa hereditaria; como regla general, el heredero responde por ellas hasta el valor de lo recibido.
Si en este momento no contás con los fondos para afrontar la tasa de justicia o los honorarios, podemos resolverlo dentro de la operación, de modo que no debas aportar dinero de tu bolsillo.